＜2009年4月19日＞

さて、マンション管理士試験過去問研究（第２回）終わらせましょう。

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平成１８年度マンション管理士試験　問５

甲マンション管理組合における区分所有者の共有に属する敷地及び共用部分の管理等に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

１．甲が敷地の一部にある樹木を伐採し、駐車場として隣接するマンションに賃貸する場合は、区分所有者及び議決権の各3／4以上の多数による集会の決議（以下「特別決議」という。）を得なければならない。

２．甲が集会所として使用するため隣接する土地及び建物を購入しようとする場合は、購入について、特別決議を得なければならない。

３．甲が建物の外壁のひび割れに係る補修工事を行う場合は、特別決議を得なければならない

４．甲が悪質な敷地内駐車を繰り返す区分所有者に対して、駐車違反の停止を請求する場合は、あらかじめ当該区分所有者に弁明の機会を与えるとともに、特別決議を得なければならない。

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評価基準につきましては、前回お話しましたので、実際の評価に入ります。

＜肢１＞

これは上手なフェイクが入っています。練習ではどうということはないですが、いいかげんな練習をしていると本番ではひっかかります。

「賃貸」＝管理行為なので、特別決議不要と結論づけるのを狙っているのです。しかし、本問は特別決議になります。

まずは、管理組合は「敷地」の管理ができるかどうかが問題となります。

（これは丁寧に検討してください。そもそも管理権限がなければ特別決議でもダメということになりますから）

これについては、問題文に団地であるという記述ななく、「区分所有者の共有に属する敷地」とあるので、普通に２１条を適用して、管理組合に管理権限ありとしてよいでしょう。

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区分所有法２１条　

建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第17条から19条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

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次に、

「樹木のある場所」⇒「駐車場」に変えるのは、形式的にも実質的にも変更にあたるので、重大変更すなわち特別決議が必要となります。

（前回解説しました評価基準を参考にしてください）

＜肢２＞

まず、「集会所として使用するため」とあり、これは法律の問題でよくあるパターンのひとつなのですが、

「理由は関係なく現実の行動で判断」

というのが原則的な話です。

理由というのは、主観的、内心的な話です。主観的、内心的な話は、外部の人にとってはさっぱりわかりません、わからないことで、いきなり取引が有効になったり無効になったりしてはたまらないでしょう。

「理由は考慮せず」というのが一応の原則になると考えてください。

で、「土地及び建物を購入」ですが、これは管理ではないので管理組合の権限の範囲ではなく、区分所有法の集会の決議で決めることはできないと考えるのが良いと思います。

管理とは、「保存行為」「管理行為」「変更行為」の３つをいいますが、「土地及び建物を購入」はどれにも当らないので、不可ということでいいでしょう。

＜肢３＞

まずは、区分建物が対象ですから、管理組合の権限であるのはいいでしょう。

次に、「外壁のひび割れに係る補修工事」ですが、前回の基準を使えば実質的には「修繕」ですので、特別決議にならないのは明らかと考えられます。

よって、解答はそれで出ますが・・・

ただ、これが「保存行為」なのか「軽微変更」なのかは、工事の内容等が不明ですので、どちらとも言えないかと思われます。

一応、一般論として、単純修繕（純粋な修繕）は保存行為と考えますので、もし「保存行為」なのか「軽微変更」の判断が必要な問題があったとすれば

単純な修繕（修繕のみ）⇒　保存行為

変更を伴う修繕　⇒　軽微変更

というような基準で判断するのがよろしいかと思われます。

＜肢４＞

まずは、「駐車違反の停止を請求」は行為の停止請求にあたります。

そして、５７条は弁明の機会が不要ですので、○×の観点からは、それで答えはでます。

ただ、厳密にいえば、それ以外にも若干の問題があります。

５７条ー６０条の請求は、

「他の区分所有者の全員又は管理組合法人」が行為をした「区分所有者」に対してする請求です。管理組合がするわけではありません。

よって、この問題では、その部分でも問題ありということになります。

５７条ー６０条の請求は、「誰が」「誰に」対して請求できるかという論点は頻出ですので、一応、復習しておきます。

「誰が」

原則　「他の区分所有者の全員又は管理組合法人」

例外　集会の決議による授権があれば

　　　「管理者又は集会において指定された区分所有者」

「誰に」

「区分所有者」「占有者」（第三者が悪いことしてもこの請求は不可）

ということで、時間を短縮したライトな解説になりました。

どうでした、でしょうか？

まあ、まじめにやり出すと、延々と終わらないので、今後はやり方を考えていきたいとは思っております。

ただし、

答えがでれば何でもいい、というような立場は今後もとるつもりはないので、まあ、それなりに考えること理解することを重視した解説をしていきたいと思います。

本稿はこれで終わります。

⇒マンション管理士試験過去問研究